商业土地:贷款人忘记的资产

上周，我与一位女士讨论了购买一块用于开发的住宅用地的融资问题，这位女士和她的丈夫想要建造一座定制住宅。就像在讨论融资时经常发生的那样，谈话转向了利率和贷款结构。当我描述一个住宅用地的完全索引土地贷款的现行利率时，她他妈的差点晕倒!

她急促地说:“哇……利率怎么可能这么高?!?”我的住房贷款利率是6%，而你告诉我，贷方想要超过10%的土地贷款?这太荒谬了!”
其实不是。

我理解她的困惑，但她是在比较苹果和橘子。从投资者的角度来看，土地是一项伟大的投资，原因有很多:“他们”不会再做更多的投资(可能在迪拜除外)，你可以把它放在你的手上(它是“真实的”)，没有人可以不付出巨大的努力就把它捡起来带走，最终它的价值将超过你的购买价格(在大多数情况下)。然而，当我们从贷款人的角度看土地时，它还有很多需要改进的地方。

在发放贷款时，贷款人的主要目标是收回所有的利息和本金。出借人依赖借款方履行票据下的义务，但也要求借款方履行一些义务。保险,“这保险以不动产留置权的形式出现，称为“担保”贷款，是贷款人在借款人无法偿还贷款时的最后手段。贷款发放给借款人，而不是财产。在借款人拖欠贷款的情况下，它由财产担保。因此，贷方寻找最好的安全，它可以找到，以确保它将被偿还。

商业地产为贷款人提供了极大的安全保障，因为在借款人违约的情况下，商业地产产生的收入可以支付贷款，直到资产被出售。房屋也有很大的安全性，因为通常有一个活跃的市场出售房屋，借款人可能会尽一切可能保住他的主要住所。综合以上原因，即使是业主自住的商业物业也是一个不错的选择。

陆地并非如此。

土地，就其所有潜在价值而言，只是摆在那里。没有人在上面生活，没有人在上面工作，风滚草在上面翻滚，除非把它用作停车场或跳蚤市场，否则它不会产生任何收入。除了这些挑战之外，将土地转化为可产生收入或居住财产的过程需要大量的努力、专业知识和时间。大多数贷款人都不喜欢他们的抵押品有这些特点，因此，他们不会借出土地。

因此，当面临以土地作为票据的担保时，那些提供土地贷款的贷款人会做几件事来降低风险。首先，他们通常会大幅降低贷款价值比。你在土地上拥有的权益越多，他们在出售土地时提供给买家的折扣就越大，他们在发放贷款时也会感到更安全。注意，在我开始的例子中不是这样的。这家贷款机构有一个专门的项目，可以提供相当于已完工地块价值90%的贷款，但贷款对象是业主自住的住宅开发项目。

贷款人要做的第二件事是提高回报率，以匹配在违约情况下处置资产的感知风险。如果贷款人从土地贷款中获得12%到14%的利息，它就能更快地收回投资资金，尽管我们称之为“利息”。这将更快地降低贷款人的风险敞口，并在贷款还清时提供经风险调整后的回报。

因此，下次你考虑为土地融资时，只要记住，你的贷款人将从与你截然不同的环境来看待它。这样做的话，当他给你报价时，你可能就不会大声咳嗽了!